Zinsoptimierung eines KfW-Darlehens
Geistesblitz
7. Januar 2020

Zinsoptimierung eines KfW-Darlehens

Vorbemerkung

Das anhaltende Niedrigzinsumfeld der Eurozone lenkt den Blick der Marktteilnehmer bereits seit einiger Zeit auf längere Laufzeiten von 10 Jahren und darüber hinaus. Oft werden in diesem Zusammenhang die günstigeren (Re-) Finanzierungsmöglichkeiten der Förderbank KfW durch das weiterleitende Institut in ein umfassendes, maßgeschneidertes Angebot eingebunden.

So bietet die KfW ergänzend zu einem attraktiven Endkundenzinssatz einen Tilgungszuschuss. Bei KfW-Förderprodukten für Immobilien wird bspw. im Falle des Programms „Energieeffizient Bauen“ (Nr. 153) ein Zuschuss von 5% bis 15% gewährt, im Programm „Energieeffizient Sanieren“ (Nr. 151) sogar von 7,5% bis 27,5%.

Die Höhe dieses Tilgungszuschusses stellt eine sehr willkommene Unterstützung dar. Er trifft jedoch nicht zwingend die Bedürfnisse des Antragstellers auf die beste Weise. Daher prüft die KfW die derzeit noch leicht positiven Interbank-Einstände für die weiterleitenden Institute in den negativen Bereich abzusenken. Aus technischen Gründen wird es jedoch voraussichtlich nicht vor Herbst dieses Jahres der Fall sein. Dies würde dann auch eine deutliche Absenkung der Endkundenzinssätze ermöglichen. Doch wie lassen sich substantielle Liquiditätseffekte von Anfang an erzielen?

Im aktuellen Geistesblitz stellen wir am Beispiel der Finanzierung eines Neubauprojekts mit 50 Mikro-Wohnungen die Möglichkeit vor, einen erst am Laufzeitende nach 10 Jahren voll liquiditätswirksamen 5%-Tilgungszuschuss im Rahmen einer Zinsoptimierung bereits über die Laufzeit zu einer wirksamen Liquiditätsentlastung zu verwenden.

Marktüberblick (06.01.2020):

1-Monats Euribor: -0,4500% p.a.
10-Jahres Swap-Satz: 0,1007% p.a.
Zinsdifferenz (10 Jahre – 1 Monat): 0,5507% p.a.

Die folgende Grafik zeigt die Entwicklung des 10-Jahres Swapsatzes, des 1-Monats Euribor in den letzten 10 Jahren.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Abbildung 1: 1-Monats Euribor und 10-Jahres EUR Swapsatz im Zeitablauf

10-jährige Zinsoptimierung eines KfW-Darlehens

Produktbeschreibung:

Ihr Kunde erstellt eine Immobilie mit 50 Mikro-Apartments. Für deren Finanzierung greift er u.a. auf das KfW-Programm „Energieeffizient Bauen“ (Nr. 153) zurück. Er ist in der Lage die derzeitige Obergrenze von 100.000 EUR pro Wohneinheit auszuschöpfen und somit ein KfW-Darlehen über 5 Mio. EUR zu erhalten. Der Kunde entscheidet sich für eine 10-jährige Laufzeit mit 10-jähriger Zinsbindung und endfälliger Tilgung. Da das Projekt voraussichtlich den KfW-Standard „Effizienzhaus 55“ erreichen wird, plant er zudem mit einem Tilgungszuschuss i.H.v. 5% (5.000 EUR pro Einheit bzw. 250.000 EUR für das Gesamtprojekt).

Wir nehmen an, dass der Tilgungszuschuss nach beendeter Bauzeit und erfolgreicher Zertifizierung in 3 Jahren gewährt wird. In diesem Fall mindert er das ausstehende Darlehensvolumen und die Zinszahlungen ab diesem Zeitpunkt um 5%. Den eigentlichen Liquiditätseffekt erzielt der Tilgungszuschuss jedoch erst am Laufzeitende, wenn der Kunde statt 100% des Nominals nur 95% zurückzuzahlen hat.

Unser Vorschlag besteht in der Nutzung dieses Tilgungszuschusses, um in den ersten Baujahren eine Cashflow-Entlastung durch Zinsreduktion zu erreichen. Durch die mit dem weiterleitenden Institut ergänzend abgeschlossene Zinsoptimierung sinkt der Zinssatz in den ersten drei Jahren der Laufzeit – der Bau- und Anlaufzeit – von 0,75% p.a. auf 0,00% p.a. Dieser Bonus-Phase folgt eine Cap-Phase bis zum Laufzeitende, in welcher der Kunde den 1-Monats Euribor zzgl. eines Zinsaufschlags i.H.v. 1,10% p.a. entrichtet, jedoch maximal den aus dem KfW-Kredit bekannten Festsatz i.H.v. 0,75% p.a. zahlt. Nach einer garantierten Zinsentlastung erhält der Kunde im Anschluss die Chance durch eine bedingte Zinsentlastung an evtl. weiterhin niedrigeren Zinsen zu partizipieren.

Im Gegenzug „verzichtet“ der Kunde auf den Tilgungszuschuss. Am Laufzeitende tilgt er 100% des Nominals beim weiterleitenden Institut, welches 95% an die KfW weiterreicht. Die verbliebenen 5% behält das weiterleitende Institut, um sie der Zinsoptimierung zuzuführen und die vorausgegangene Zinsentlastung des Kunden zu finanzieren. Die Übertragung des Tilgungszuschusses durch den Kunden an die Bank ist rein synthetisch. Der zugrundeliegende KfW-Kredit bleibt unberührt von der synthetischen Darlehensanpassung.

Rahmendaten der Ausgestaltung:

Laufzeit: 10 Jahre ab 31.01.2020

Zinszahlung:  monatlich, act/360

Kunde erhält: 0,75% p.a. (30/360 analog KfW)

Kunde zahlt Bonus-Phase (in Jahr 1 bis 3): 0,00% p.a.

Cap-Phase (in Jahr 4 bis 10): 1-Monats Euribor plus 1,10% p.a., max. 0,75% p.a.

Tilgungszuschuss:  Der Kunde „verzichtet“ auf den Tilgungszuschuss der KfW zugunsten der Bank, indem er diesen in die Zinsoptimierung einbringt.  Am Laufzeitende tilgt er das Ursprungsnominal i.H.v. 100% (d.h. 95% im Kredit und 5% in der Zinsoptimierung).

Referenznominal: Der Kunde erhält aus dem Swap den Zinssatz des KfW-Darlehens auf das nach Jahr 3 um 5% geminderte Nominal (erwarteter Zugang des Tilgungszuschusses). Er zahlt seinen Zinssatz jedoch weiterhin auf das Ursprungsnominal i.H.v. 100%.

Abbildung 2: Zahlungsströme während der Laufzeit und am Laufzeitende

Die folgende Grafik zeigt die Differenz der Zahlungsströme zwischen einem isolierten KfW-Kredit und einem KfW-Kredit mit Zinsoptimierung über die 10-jährige Laufzeit. Linker Hand für 3 Jahre eine garantierte Zinsersparnis. Im weiteren Verlauf für 7 Jahre eine potentielle Zinsersparnis (dessen Höhe per heute unbekannt ist). Rechter Hand am Laufzeitende der negative Liquiditätseffekt durch die 5%-Tilgungszuschuss.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Abbildung 3: Differenz der Zahlungsströme mit und ohne Zinsoptimierung

Chancen und Risiken aus Kundensicht:

Chancen:

  • Ihr Kunde zahlt in den ersten drei Jahren der Laufzeit (Bonus-Phase) 0,00% p.a. statt 0,75% p.a., erzielt eine Zinsreduktion um 0,75% p.a. auf das volle Nominal und kann somit während der Bau- und Anlaufzeit des Projekts bereits 45% des Tilgungszuschusses liquiditätswirksam vereinnahmen (0,75% x 3 Jahre = 2,25% vom Nominal; der Tilgungszuschuss beträgt 5%).
  • In den folgenden sieben Jahren der Laufzeit (Cap-Phase) zahlt der Kunde den 1-Monats Euribor plus 1,10% p.a., maximal jedoch den Festsatz des KfW-Darlehens i.H.v. 0,75% p.a.

Risiken:

  • Ihr Kunde „verzichtet“ zugunsten der Bank auf den andernfalls am Laufzeitende nach 10 Jahren voll liquiditätswirksamen Tilgungszuschuss i.H.v. 5%. Die 5% des Nominals sind auch dann zu entrichten, sollte der Liquiditätszuschuss der KfW ausbleiben, weil die notwendigen Auszahlungsvoraussetzungen nicht erfüllt werden.
  • In der Cap-Phase leistet der Kunde 0,75% p.a. auf das Ursprungs-nominal, anstatt auf das um 5% reduzierte Referenznominal. Dies entspricht einem Verzicht auf eine effektive Zinsreduktion um ca. 0,04% p.a. (bzw.5% von 0,75% p.a.).

Alternative Ausgestaltung:

Statt einer Bonus-Phase und einer anschließenden Cap-Phase wäre auch eine 10-jährige Bonus-Phase denkbar. Im Fall eines einheitlichen Zinssatzes würde der Kunde für 10 Jahre 0,75% p.a. (auf das um den Tilgungzuschuss geminderte Darlehensnominal) erhalten und im Gegenzug 0,33% p.a. (auf das ungetilgte Nominal) entrichten. Der 5% Tilgungsbonus würde auf diese Weise in eine garantierte Zinsreduktion für die gesamte 10-jährige Laufzeit transferiert.

Fazit

Der neue Geistesblitz „Zinsoptimierung eines KfW-Darlehens“ zeigt Ihrem Kunden eine Möglichkeit, seinen bereits günstigen KfW-Zinssatz weiter zu reduzieren und so schon während der Kreditlaufzeit eine dem niedrigen Zinsniveau entsprechende geringe Zinslast zu realisieren, ohne auf die Umsetzung auf Seiten der KfW warten zu müssen. Im Gegenzug reicht er seinen erst am Laufzeitende schlagend werdenden Tilgungszuschuss an das weiterleitende Institut durch. Die hier präsentierte Variante ist nur ein möglicher Ausschnitt der vielfältigen Möglichkeiten einer synthetischen Darlehensanpassung. Für alternative Lösungen, andere KfW-Programme oder eine veränderte Ausgangssituation sprechen Sie uns gern an.

Zum Verfasser
Jan-Henning Becker

Jan-Henning Becker ist Senior Manager bei LPA im Bereich Distribution Advisory. Er hat über 10 Jahre Kapitalmarkterfahrung und arbeitete vor seinem LPA-Einstieg bei einer Frankfurter Investment Bank. Berufsbegleitend hat er sich zum CFA und FRM qualifiziert. Hier bei LPA beschäftigt er sich schwerpunktmäßig mit Beratungsthemen rund um den Handel und Vertrieb von Risikomanagement-Produkten.

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